区属各部门、各派驻机构、各公司:

为促进和规范园区工业地产管理，提升土地节约集约利用水平，加快园区高质量发展，经9月18日高新区2020年第六次主任办公会及9月29日高新区2020年第十五次党工委会审议通过，现将《高新区工业地产管理办法》印发给你们，望按照文件要求，切实抓好贯彻落实。

2020年10月16日

（此件主动公开）

高新区工业地产管理办法

为促进和规范工业地产管理，提升土地节约集约利用水平，加快园区高质量发展，提升园区管理服务水平，促进企业转型升级，依据相关法律法规的规定，特制定本管理办法。

第一章  总则

第一条  按照“总量控制、分布合理、有序推进、健康发展”的总原则，坚持“政府引导、市场运作、集约利用、严格监管”的要求，建立完善工业地产发展全周期监管体系，统筹政府政策目标、社会资本盈利目标和企业发展目标，促进工业地产规范、健康发展。

第二条  本办法所称工业地产，是指规划为工业用地，按照国家和省、市相关政策、相关标准规范及行业要求进行统一规划、统一设计、集中式建设、专业化管理，集投资、开发、运营和服务等为一体的工业物业总称。

工业地产是加快园区小微企业高质量发展的重要平台载体，建成后出售、出租给企业从事工业生产、科技研发、检验检测、融资咨询等生产性服务业等经营活动。

第三条  工业地产项目必须在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划、产业空间布局规划和园区发展规划等基础上，结合园区主导和特色产业的功能定位及工业地产项目建设情况，形成布局合理、特色鲜明、错位发展、功能互补的工业地产发展格局。

第二章  建设标准及要求

第四条  符合产业规划、国土空间规划、环保等要求的进行工业地产开发的工业地产项目必须预先提出申请，并经园区审批同意在入园协议中明确为工业地产项目，按照项目入园程序由区招商局报请园区统一审批，任何单位和个人不得以“普通企业之名”而行“工业地产之实”，不得以“总部经济楼”之名而行“工业别墅”之实。

第五条  工业地产开发主体原则上应具备较强的经济实力和行业影响力，有园区开发或工业地产开发的成功经验，且需在市住建部门办理房地产开发资质，依法办理工商税务登记。

第六条  工业地产项目一般应符合以下建设标准：

（一）具有明确的发展目标和产业定位。围绕我区产业发展规划选择符合园区发展方向的产业作为工业地产园区主导产业，确定主导产业1-2个，主导产业的总集聚度达60%以上。鼓励同行业企业、产业链上下游配套企业入驻工业地产园区集聚，着力把工业地产园区建设成为主导产业集聚和产业链上下游延伸拓展的特色产业园。

（二）在符合相关法律法规的前提下，倡导建设多层和高层标准厂房。为招引高质量项目，鼓励以高标准建设高品质厂房。在符合规划、安全生产和环境保护等要求的前提下，多层标准厂房一般不低于三层，容积率应达到1.0以上，其中：轻工业标准厂房应在四层以上，容积率应达到1.2以上。鼓励充分利用地下空间。

（三）工业地产项目的厂房外立面设计、内部功能区域的划分、楼宇中货物电梯的安排和物流通道安排等要专门进行规划设计，确保相关设置满足企业入驻要求。

（四）尽可能集中配建生活服务设施，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%，建筑面积不得超过地块总建筑面积的10%。员工宿舍、公共食堂等非生产性配套用房不得与生产性用房混同，不得出售、转让，应由开发单位自持。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。“总部经济楼”仅限用于企业总部办公之用，不得用于日常生活，不得排放不正常的污水，严禁作为住宅使用。

（五）道路、电力、通信、供暖、供气、给排水等基础配套设施功能齐全，实施雨污分流，污水入网，不能实施污水入网的，要建设污水集中处理设施。消防设施应根据预定引入的产业标准进行建设，引入的项目应当和消防设施的配置相符合。

（六）鼓励工业地产开发单位根据招商企业需要进行厂房定制，提高产业适应性。项目开发单位应当严格按照项目报批报建程序办理相关审批手续，规划设计方案须依法批准后实施。项目开发单位应当严格按照批准的规划设计方案实施项目建设，不得擅自变更设计图纸，确需改变的，应当经相关部门依法批准。

第三章  销售及转让

第七条  工业地产项目开发按照“保本微利”的原则，产品价格实行市场调节价，由市场主体根据国家政策、建设成本、市场行情等情况确定，明码标价。

第八条  工业地产项目参照《城市商品房预售管理办法》进行预售，预售资金按规定要求纳入监管。地下开挖的项目，建成一层后可申请预售；无地下开挖的项目，建成两层后可申请预售。

在办理施工许可证前预售方案必须报管委会审批，预售方案经管委会审批后报市住建部门申请办理工业地产的预售许可证（备案）或报市住建局申请现售。经批准预（现）售的工业地产项目，在发布售房广告时，须载明工业地产的预（现）售许可证（备案）的证号和用途。

第九条  工业地产的销售对象必须为企业，严禁向自然人出售，经项目开发方初审后，报区招商局审核认定并签订三方协议，入驻的企业要符合园区的产业规划，服从园区安全、消防、环保等政策性管理的要求，切实做到守法经营、依法纳税。工业地产开发单位自持比例不少于20%；入园企业购置和租用的厂房及非生产性用房必须自用，未经批准不得转让和转租。

第十条  严格限制首次购房后2年内的转让行为。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权，工业地产开发单位或管委会指定的部门有优先回购权；若放弃优先回购权，转让对象必须符合园区的产业要求。在项目开发之初，区建设环保局应指导买卖双方在合同中约定“2年内转让的原购买方补偿的事项”。若2年后进行二次交易，转让对象的入园项目应符合园区的产业要求。

第四章  运营管理与服务

第十一条  项目开发单位必须负责保障和维护项目内配套设施，满足入驻企业公共配套服务的需求，按照园区管理的有关规定做好各种突发事件应急预案，负责生产要素保障和安全生产。

第十二条  建立工业地产物业专项维修金和物业保修金制度，明确园区物业专项维修基金和物业保修金收取、使用制度。物业维修金缴纳标准，按照市住建部门规定的标准缴存；物业服务费由区建设环保局根据物业服务的实际情况、工业地产土地使用年限进行确定。

第十三条  项目开发单位要组建或聘请有资质的公司对项目园区实施统一的物业管理，提供项目园区物业管理服务的物业管理公司要经管委会认可，物业管理公司的变更要报管委会审核。

第十四条  各相关部门要切实落实工业地产项目的监管主体责任，监督开发单位履约情况，定期巡查项目是否按时开竣工、是否达到开发合同中约定的指标条件、建设要求和租售范围等；定期审核企业运行指标，监督核查土地利用状况，督促已批未建或未建成的工业地产项目加快建设进程，查处擅自改变使用性质的工业地产项目；定期对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理。

第十五条  本管理办法自2020年10月16日起施行，解释权归景德镇高新技术产业开发区管理委员会享有。