各县（市、区）人民政府、市政府各部门，市直有关单位：

现将《景德镇市中心城区城市森林花园高品质住宅试点工作方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

2025年3月10日

（此件主动公开）

景德镇市中心城区城市森林花园高品质

住宅试点工作方案

为促进房地产市场平稳健康发展，提升人居环境品质，更好满足人民群众对高品质住宅的需求，稳妥有序推进城市森林花园高品质住宅试点工作，结合我市实际，制定本试点工作方案。

一、试点范围

本方案试点范围为市中心城区（昌江区、珠山区、高新区、昌南新区），原则上用地面积不小于50亩的居住地块。

（一）在地块规划设计条件中明确作为城市森林花园高品质住宅试点项目。

（二）已出让但尚未开工建设的居住地块，经申请批准后可纳入城市森林花园高品质住宅试点范围。

（三）试点项目应充分考虑地块区位条件及实施的必要性和可行性。

二、试点内容

（一）建筑设计要求

城市森林花园高品质住宅是一种将空中花园与现代建筑相结合的住宅，主要特征为住宅户内设置业主专有的空中花园、户外设置业主共享的开敞式公共休闲共享平台。户内空中花园在城市森林花园高品质住宅试点项目中必须设计，开敞式公共休闲共享平台开发企业可视情况进行设计，设计需满足以下要求：

1．户内空中花园：须具有两个及以上自然层通高或奇偶层错层设置；应设置在建筑主体结构之外，出挑深度应不小于3米且不大于6米，至少两面对外通透开敞、不封闭、无围护结构（结构柱除外）；每户只能设置一处，水平投影面积不得小于30平方米且不得大于该户型套内面积的1/3（最大不得超过60平方米）；绿化种植区域应采用降板处理，覆土深度不小于0.5米，面积不应小于户内空中花园面积的50%，且应一次性到位；临空处应设置防护栏杆，在满足安全防护要求的前提下，高度控制在1.5 米以内。

2．开敞式公共休闲共享平台：平台开放不封闭、无围护结构、连接一定数量的住户并共享；层高不小于两个自然层层高；水平投影面积不得小于所服务楼层总套内面积的30%；临空处应设置防护栏杆，在满足安全防护要求的前提下，高度控制在1.5米以内。

3．已设置户内空中花园的住宅，不得设置入户花园、露台等非结构构件，同时每套住宅允许设置一处必要的生活阳台，阳台投影面积不得超过套型总建筑面积的15%。

4．建筑底层设置层高不低于3米的架空公共休闲活动空间，架空空间面积不小于标准层面积的50%，如楼栋内已设置符合上述要求的开敞式公共休闲共享平台，可不设置架空层。建筑标准层层高不低于3米、不高于3.6米。

5．原则上每套住宅产权面积不得小于130平方米，电梯轿厢高度不低于3.6米；不得出现“黑房子”等设计缺陷，应充分保障住户的私密性和安全性，满足花园平台对应的上下层房间为直接采光的条件，并满足消防等规范要求。

6．城市森林花园高品质住宅试点项目必须按照星级绿色建筑标准设计并实施。

7．空中花园、开敞式公共休闲共享平台绿化应以灌木为主，适当种植小乔木，确保安全与景观效果。

（二）建设管理要求

1．城市森林花园高品质住宅试点项目户内空中花园的绿化、开敞式公共休闲共享平台的景观绿化应与工程项目同步规划、同步实施、同步验收、统一管理。

2．开发企业须严格按照批准的规划设计方案进行建设，不得擅自调整；须将户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台的用途及相关责任义务纳入房屋销售合同，明确小区物业和业主后期管理及维护责任，并签订相关承诺书。

3．小区业主严禁私自改变户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台的功能、用途；在户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台进行乱搭乱建、封闭或分隔、损坏绿化等违法、违章建设的，将由职能部门依法依规进行处置，并责令限期整改到位。

4．城市森林花园高品质住宅试点项目户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台的绿化实施情况纳入绿化工程验收范围。验收不合格或擅自改变功能的，不享受住宅试点项目相应的政策支持，由此造成的超容积率、超面积等问题依法依规处理。

5．城市森林花园高品质住宅试点项目属于高品质、改善性住宅项目，开发企业原则上要按照住宅品质合理确定销售价格，实现与传统商品住宅市场错位发展、相互促进，推动房地产市场平稳健康发展。

（三）试点程序

1．已出让但尚未开工建设的居住地块如需申请作为城市森林花园高品质住宅试点的，应由用地单位向市自然资源规划局提出申请，由市自然资源规划局商市住建局、市城管局及属地政府（管委会）初审同意，报请市政府审议，批准同意后方可作为试点项目。

2．市中心城区城市森林花园高品质住宅试点项目规划设计方案须按程序提交市国土空间规划委员会审议。

三、支持政策

（一）在保证建筑结构安全的前提下，满足以上建筑设计要求的住宅，其户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台按水平投影面积计算建筑面积，但不计入容积率和产权面积；在核算装配式建筑比例时，不列入基数计算；建筑密度按首层建筑基底面积计算。

（二）城市森林花园高品质住宅试点项目内规划建筑之间的间距按户内空中花园最大尺寸的二分之一进行计算，消防和安全距离按相关规范要求执行，日照按建筑外边沿（含外挑的空中平台）测算，户内空中花园不作为日照分析计算基准线；对项目外建筑的建筑间距和日照应满足相关技术规范的要求。

（三）城市森林花园高品质住宅试点项目建筑高度在国土空间详细规划设定的限高基础上可适当放宽但不高于80米；涉及机场限高要求的区域、各类规划中提出的需要特殊管控区域内的建筑除外。户内空中花园挑出部分可不计入建筑面宽。

（四）户内空中花园及开敞式公共休闲共享平台覆土大于 0.5米的绿化区域，可按30%实测面积换算绿地率，另需满足地面上绿地率≥20%。

（五）在核算配套公共服务设施配建规模时，架空走廊、 空中连廊、景观亭廊、户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台等建筑面积不列入计算基数，不计算城市配套费。

（六）对按照星级绿色建筑评价标准实施的试点建筑项目优先推荐为市级优质工程、省级建筑业新技术应用示范工程、省级 BIM技术应用示范工程和省级优质工程项目。

四、部门职责

（一）市自然资源规划局。负责牵头组织相关部门对城市森林花园高品质住宅试点申请进行审核；负责试点项目规划设计方案审批、规划许可、竣工规划核实等工作。

（二）市住建局。负责指导城市森林花园高品质住宅试点项目施工图及消防专项审查工作；指导房地产开发企业合理制定商品住宅预售价格；指导辖区住建部门加强对物业服务企业的监管，并指导试点项目前期物业服务合同中业主、物业服务企业责任义务等相关条款的制定和合同备案工作，加强对户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台、架空公共休闲活动空间的管护。

（三）市城管局。负责做好城市森林花园高品质住宅项目户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台及该项目配套园林绿化专项设计方案审批、园林绿化验收等工作；负责做好项目竣工验收后违法、违章建设行为（含户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台乱搭乱建、封闭或分隔、损坏绿化等改变功能、用途）的查处工作。

（四）昌江区、珠山区政府，高新区、昌南新区管委会。做好对城市森林花园高品质住宅试点项目户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台日常巡查工作；公布举报电话、受理相关举报事项，督促相关主管部门及时制止城市森林花园高品质住宅试点项目业主违法违规使用、封闭户内空中花园、损坏绿化、改变用途等行为并依法进行查处；组织开展联合行动，以及其它与职能相关的工作。

五、附则

（一）本方案自印发之日起试行，试行期至2027年12月31日；除以上明确的具体事项，其它均需满足规划条件和相关技术规范的要求，试行期内国家、省出台相关政策的，按上级政策规定执行。

（二）乐平市、浮梁县可结合本地实际参照本方案执行。