为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《景德镇市住宅专项维修资金管理办法》，现就出台的背景、政策依据及主要内容解读如下：

一、出台背景

因国家《民法典》和《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房〔2015〕10号）的颁布施行，原《办法》中的内容有必要进行对应参照补充和修改。市住建局结合我市实际情况，现对原《办法》进行修订完善，重新制定《景德镇市住宅专项维修资金管理办法》。

二、政策依据

（一）《中华人民共和国民法典》

（二）《物业管理条例》（国务院 第79号令）

（三）《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部 第165号令）

（四）《江西省物业管理条例》

（五）《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房〔2015〕10号）

三、主要内容

《办法》共计六章四十四条，包括总则、交存·账户管理、使用、监督管理、法律责任、附则。主要内容如下：

（一）明确本办法适用范围。凡属于本市中心城区商品住宅（包括经济适用房和其他售后保障性住房）和售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。

（二）明确住宅专项维修资金交存标准。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：多层住宅、非住宅为60元/平方米，高层住宅、非住宅为85 元/平方米。出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

（三）明确住宅专项维修资金使用流程。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。主要针对商品住宅和售后公有住房的住宅专项维修资金划转业主大会管理前（由市住房资金服务中心代为管理）及划转业主大会管理后的具体使用流程。

（四）依据《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》，新增了关于住宅专项维修资金的应急使用的工作内容。

影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

1. 电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；

2. 二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具意见书认定的；

3. 消防系统中涉及的设施设备及消防器材存在安全隐患或者发生故障，并经消防部门出具整改通知书，或政府和相关部门出具督办、函告等文件的；

4. 屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

5. 房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

6. 发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明的。以上情况经各区住建主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

（五）明确法律责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），新增了关于法律责任的具体要求。