第一章  总  则

第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省物业管理条例》及《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  凡属于本市中心城区商品住宅（包括经济适用房和其他售后保障性住房，以下简称“商品住宅”） 和售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

业主对住宅共用部位、共用设施设备享有权利，承担维修管养义务。业主可以聘请有资质的物业服务企业履行物业管理义务。业主和物业服务企业或其他物管单位应加强物业管理，杜绝安全隐患。

第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

凡商品住宅和售后公有住房，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第五条　市住建主管部门会同财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房资金服务中心负责本市中心城区内住宅专项维修资金的日常管理服务工作。

乐平市、浮梁县住宅专项维修资金管理可参照本办法执行。

第二章  交存、账户管理

第六条　下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：多层住宅、非住宅为60元/平方米；高层住宅、非住宅为85元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以下（含七层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为八层以上（含八层）的建筑。

市住建主管部门应当根据中心城区住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条　未成立业主大会或者业主大会自行管理维修资金账户前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金服务中心负责专户管理（以下简称“市直资金专户”）。

（一）市住房资金服务中心施行收支两条线管理，住宅专项维修资金不得用于投资或经营活动；

（二）在确保住宅专项维修资金正常使用的前提下，资金存储专户的住宅专项维修资金只能通过银行存储和按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债并持有到期的增值方式获取收益，收益部分由市财政局监管，市财政局按照部门预算管理原则拨付管理费用至市住房资金服务中心基本支出账户，收益剩余部分全额转入市直资金专户滚存使用；

（三）住宅专项维修资金当年交存部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按不低于一年期同期银行定期利率计息，存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账户；

（四）资金账户由市住房资金服务中心公开招标确立。市住房资金服务中心可将住宅专项维修资金存款委托本市中标商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条　商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十三条  业主大会决定自行管理维修资金的，业主大会应当委托所在地商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金账户，需向市住房资金服务中心备案。

第十四条　业主大会开立住宅专项维修资金账户后，应当向住建主管部门提出划转申请。住建主管部门应当在收到申请之日起10日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十五条　业主大会禁止利用住宅专项资金用于投资或经营活动，不得提取管理费用。

第十六条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受住建主管部门的监督。

第十七条　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第十八条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，报住建主管部门备案后实行。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由住建主管部门会同同级财政部门负责制定。

第十九条　本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金账户的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。

第三章　使  用

第二十条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。由市住房资金服务中心制定具体使用规程。

第二十一条　商品住宅、售后公有住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的责任由相应物业范围的业主共同承担。业主承担维修义务可动用相应住宅专项维修资金账户的资金。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十二条　商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十三条　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十四条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）相关业主、业主委员会或者社区居民委员会向所属区住建主管部门提出使用申请，根据勘察结果由业主、业主委员会或者社区居民委员会与施工单位协商提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造方案和维修预算；已聘请物业服务企业的，可由物业服务企业经相关业主书面授权后向所属区住建主管部门提出使用申请；

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；使用住宅专项维修资金改建、重建建筑物及其附属设施，列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；相关情况在小区明显位置进行书面公示；

（三）业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业组织实施维修和更新、改造；

（四）工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收，并签署验收报告，所属区住建主管部门参与验收，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%；

（五）维修和更新、改造工程决算金额在两万元以上（含）的，需实行审价制度，相关审价费用在其住宅专项维修资金中列支。维修和更新、改造工程内容、费用合计及列支分摊情况在小区明显位置进行书面公示；

（六）市住房资金服务中心审核同意后通过专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

第二十五条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）相关业主、业主委员会或者社区居民委员会向所属区住建主管部门提出使用申请，根据勘察结果由业主、业主委员会或者社区居民委员会与施工单位协商提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造方案和维修预算；已聘请物业服务企业的，可由物业服务企业经相关业主书面授权后向所属区住建主管部门提出使用申请；

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；使用住宅专项维修资金改建、重建建筑物及其附属设施，列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；相关情况在小区明显位置进行书面公示；

（三）业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业组织实施维修和更新、改造；

（四）工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收，并签署验收报告，所属区住建主管部门参与验收，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%；

（五）维修和更新、改造工程决算金额在两万元以上（含）的，需实行审价制度；维修和更新、改造工程决算金额在两万元以下的，可以根据业主大会决定或《管理规约》约定是否进行审价。相关审价费用在其住宅专项维修资金中列支。维修和更新、改造工程内容、费用合计及列支分摊情况在小区明显位置进行书面公示；

（六）由业主大会或经业主大会依法授权的业主委员会审核同意后报市住房资金服务中心备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；市住房资金服务中心或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（七）业主委员会通过专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

第二十六条　住宅专项维修资金的使用实行申请人负责制。申请人应当对使用申请的真实性、资金用途的合理性负责。

第二十七条　影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具意见书认定的；

（三）消防系统中涉及的设施设备及消防器材存在安全隐患或者发生故障，并经消防部门出具整改通知书，或政府和相关部门出具督办、函告等文件的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（六）发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明的。

以上情况经各区住建主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

使用住宅专项维修资金用于应急维修的程序除简化业主集体表决环节外，其他流程均按照本办法第二十四条、第二十五条对应执行。

第二十八条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）其他法律、法规、规章规定及合同约定，不得从住宅专项维修资金列支的。

第二十九条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用商品住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）商品住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第三十条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理单位办理分户账更名手续。

第三十一条　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十二条　市住房资金服务中心、业主委员会应当定期与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布具体情况。有关账目可告知物业服务企业、当地社区居民委员会和其他物管单位。

第三十三条　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十四条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十五条　归集住宅专项维修资金应当出具省级财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据，并接受市财政主管部门的监督检查。

第五章  法律责任

第三十六条　公有住房售房单位有下列行为之一的，由财政部门会同同级住建主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十三条规定分摊维修和更新、改造费用的。

第三十七条　开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府住建主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十三条规定分摊维修和更新、改造费用的，由县级以上地方人民政府住建主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十八条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府住建主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

相关单位挪用住宅专项维修资金的，由住建主管部门、财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条　住建主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第四十一条　公有住房出售提取的住宅专项维修资金参照本办法管理。

第四十二条　按商品房规划建设、销售的纯商业项目、工业标准化厂房项目，开发建设单位与买受人（业主）在合同或者补充合同中约定交存住宅专项维修资金的，可以参照本规定交存住宅专项维修资金。

征收安置房的住宅专项维修资金可以参照商品住宅的标准由产权人交存。

第四十三条　市住建主管部门会同市财政部门可以就本办法作出补充规定。

第四十四条　本办法自印发之日起施行，如国家、省有新的规定出台，按照新规定执行。原2014年5月4日发布的《景德镇市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（景府发〔2014〕7号）自行废止。