.png "收藏")
为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号)、《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(银发〔2026〕171号)文件要求,加快构建我市房地产发展新模式,规范商品住房预售管理,有序推行现房销售,健全项目开发、融资、资金监管、交付全链条制度体系,防范延期交付、办证难等风险,维护购房群众合法权益。我局牵头起草了《景德镇市完善商品住房销售制度实施细则(征求意见稿)》。现面向社会公开征求意见,请于10月24日前将修改意见反馈我局,逾期视为无意见。
联系人:周婷婷;联系电话:0798-8525272
邮箱:zjjfgk313@163.com
附件:1.景德镇市完善商品住房销售制度实施细则(征求意见稿)
2.起草说明
景德镇市住房和城乡建设局
2026年9月24日
附件1:
景德镇市完善商品住房销售制度实施细则
(征求意见稿)
第一章 总 则
第一条【制定依据】为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号)、《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(银发〔2026〕171号)文件要求,加快构建我市房地产发展新模式,规范商品住房预售管理,有序推行现房销售,健全项目开发、融资、资金监管、交付全链条制度体系,防范延期交付、办证难等风险,维护购房群众合法权益,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条【适用范围与新老划断规则】本市行政区域内(含珠山区、昌江区、高新区、昌南新区,以下简称市中心城区)新建商品住房项目规划建设、预售许可、现房销售备案、预售资金监管、项目开发融资、不动产登记等相关监督管理,适用本实施细则。
2026年8月28日(含28日)之前在景德镇市已取得(含部分取得)建设工程规划许可证(含规划变更换发工规证)的商品住房项目,实行预售的,其整个项目预售条件、资金监管等仍按原有政策规定执行。2026年8月28日之后在景德镇市新出让土地和已出让土地尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目执行本实施细则。
2026年8月28日(含28日)之前已取得(含部分取得)商品房预售许可证的商品住房项目,其整个项目个人住房贷款的发放按原有政策规定执行。2026年8月28日之后实行预售的,其个人住房贷款应在项目竣工备案后发放。
第三条【总体制度框架】实行预售与现房销售双轨并行制度。新出让土地商品住房项目、已出让未取得建设工程规划许可证项目优先选择现房销售;确需实行预售的,严格执行单体建筑主体结构封顶准入条件。全面落实项目公司制、主办银行制、预售资金闭环监管、分户土地使用权集合抵押、交房即交证等配套机制,压实开发企业主体责任,提升住房交付质量。
第四条【落实项目公司制度】新建商品住房项目应当设立独立项目公司实施开发建设(项目公司注册地在本市,项目资本金不低于项目总投资的20%),落实项目法人工程质量首要责任,项目资产、资金独立管控,防范集团债务风险传导至项目。
第五条【部门职责分工】
(一)市住房和城乡建设局:作为本级预售资金监管行政主管机关,统筹市中心城区商品住房销售监管、预售许可、现房销售备案、预售资金监管、竣工验收备案及交付监督管理。承担预售资金监管具体实施工作,与开发企业、主办银行签订三方资金监管协议,开展工程进度核验、资金拨付审核。
(二)市自然资源和规划局:负责土地出让、规划审批、建设用地规划许可、建设工程规划许可、分户土地使用权份额量化、不动产抵押与转移登记;落实分户土地使用权集合抵押改革。
(三)国家金融监督管理总局景德镇监管分局:监督指导辖内银行业金融机构落实项目主办银行制度,满足房地产企业合理融资需求,规范开发贷款发放,做好预售资金监管专户结算管控,牵头房地产融资协调机制“白名单”管理。
(四)中国人民银行景德镇市分行:负责预售资金监管账户开设管理,会同相关部门开展房地产金融宏观审慎管理。
第二章 商品住房预售管理
第六条【预售标准】实行预售的,每一栋申请预售的单体建筑应当完成主体结构封顶。
主体结构封顶认定标准:单体建筑地上承重结构(框架柱、剪力墙、框架梁、楼板、屋面梁板)混凝土结构全部浇筑完成,屋面结构层闭合;屋面机房、楼梯间、女儿墙主体结构完工。裙楼与主楼属于同一单体的一并封顶。
装配式混凝土结构楼栋,预制主体承重构件全部安装就位、屋面结构闭合,视同主体结构封顶。
第七条【封顶核验流程与材料】房地产开发企业申请预售许可应当提交以下材料:
(一)施工单位、建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位共同出具的主体工程验收表及验收会议纪要;
(二)封顶节点现场影像资料。
市住房和城乡建设局在受理申请后3个工作日内完成现场核验,对封顶真实性开展抽查核验,提供虚假进度材料骗取预售许可的,依法撤销预售许可,依规严格处理。
第八条【预售许可单元管控】预售许可最小审批单元为整栋单体建筑,不得拆分楼层、单元办理预售许可。同一分期项目多栋楼栋按形象进度实行“封顶一栋、许可一栋”。
具备销售条件的地下车位、储藏室、配套用房随所属楼栋一并纳入预售许可范围。
第九条【三方监管协议】市住房和城乡建设局与房地产开发企业、主办银行签订预售资金三方监管协议,以市住房和城乡建设局开设本项目唯一预售资金监管专用账户。监管协议应当明确各方权利义务、资金拨付流程、信息报送要求及违约责任。
第十条【购房资金全额入监管账户】买受人支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住房全装修款等全部购房资金,必须足额存入项目预售资金监管专户。
开发企业及销售代理机构不得通过一般对公账户、销售人员个人账户、第三方平台体外收取购房资金。商业银行、公积金管理中心发放个人住房贷款时,应当直接将贷款资金划转至监管账户,划转时限不得超过贷款审批通过后3个工作日。
开发企业在销售现场醒目位置公示监管账户信息,并在预售许可证、买卖合同中明示。买受人有权拒绝转入非监管账户的付款要求,并可通过市住房和城乡建设局监督电话进行投诉举报。
第十一条【监管资金用途与分级监管】预售监管资金专项用于本项目工程施工、建筑材料设备采购、小区市政配套建设等,优先保障工程款支付。不得挪用于股东分红、偿还集团其他项目债务。
市住房和城乡建设局充分考量项目建安配套总投入、风险防控及当前我市实际,按照上年度中心城区商品住房销售均价的10%作为参照基数,确定我市中心城区新建商品住房预售重点监管资金标准为600元/㎡,精装房增加1000元/㎡。重点监管资金额度按项目已预售所有楼栋计算。重点监管资金严格按照以下工程节点审批拨付:预售楼栋完成竣工验收备案,重点监管资金留存比例为30%;预售楼栋完成首次登记且无限制交易情形,监管终止。
商品住房全装修监管资金留存比例,预售楼栋完成竣工验收备案,重点监管资金留存比例为10%;预售楼栋完成首次登记,监管终止。
监管期限内,项目已预售楼栋监管资金超过重点监管资金额度时,房地产开发企业向市住房和城乡建设局申请报备后,可用银行机构出具的见索即付保函冲抵部分商品房预售重点监管资金,但不得突破重点监管资金节点监管额度的30%,冲抵的重点监管资金必须用于工程建设,包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。
第十二条【资金监管整体解除规则】项目预售资金整体解除监管,应当同时满足以下条件:
(一)项目完成工程竣工验收备案;
(二)供水、供电、供气设施正式接入,具备交付使用条件;
(三)项目房屋全部完成不动产首次登记且无限制交易情形。
第十三条【合同解除情形资金处置】出卖人违约逾期交房达到合同解除条件,买受人依法解除商品房买卖合同的,出卖人应当全额退还购房款并承担约定违约金。
市住房和城乡建设局凭生效解约协议或者生效司法裁判文书,在3个工作日内指令主办银行优先从监管资金中原路退回买受人购房资金;监管资金不足以清偿的差额部分,由开发企业自行承担。
第十四条【预售行为规范】
(一)严格一房一价明码标价制度。开发企业应当在销售现场对每套商品房进行明码标价,不得在标价之外加价销售商品房;
(二)销售现场完整公示预售资金监管信息、土地权利状况、不利因素清单、交付标准;
(三)广告、沙盘、样板房承诺内容应当写入合同交付标准;
(四)所有买卖交易纳入全市网签平台监管。对开发企业未按时办理网签备案的,责令限期改正,逾期不改正的,暂停其商品房网签备案权限,情节严重的依法依归实施行政处罚。
第三章 商品住房现房销售制度
第十五条【现房销售实施导向】本实施细则实施后新出让土地商品住房项目,优先实行现房销售。在土地出让公告中明确标注“现房销售”或“封顶预售”模式。鼓励已取得建设工程规划许可证的在建项目自愿调整为现房销售,调整为现房销售的在建项目,实行现房销售备案管理制度。
第十六条【现房销售准入条件】对外作为现房销售的楼栋,应当同时具备:
(一)单体工程完成竣工验收备案;
(二)供水、供电、供气配套设施具备交付使用条件;
(三)楼栋在建工程、分摊土地使用权无抵押、无司法查封等限制交易的情形;已设立分户土地集合抵押房源,须先行完成对应份额解押;
(四)项目不利因素完整公示披露;
(五)已办理房屋首次登记;
(六)法律、法规和主管部门规定的其他条件。
第十七条【现房销售备案管理制度】现房销售不核发商品房预售许可证,实行属地住房城乡建设部门备案管理。
开发企业向市住房和城乡建设局(乐平市、浮梁县项目向属地住建部门)提交以下材料:
(一)现房销售备案申请表;
(三)土地使用权证及土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工合同、项目备案(立项批准)文件、工程建设规划设计总平面图、分层平面图、房产实测绘成果备案材料、房地产开发项目手册、竣工验收备案文件;
(四)已备案的《前期物业服务合同》;
(五)供水、供电、供气配套开通证明;
(六)不动产权利状况材料(含分户土地份额抵押解除证明或无抵押无司法查封等限制交易证明);
(七)不利因素公示文本及现场公示照片。
住建部门核验无误后3个工作日内出具现房销售备案凭证,纳入商品房网签监管平台统一管理。
第十八条【现房销售定金监管制度】推行现房购房定金监管。现房项目收取的购房定金纳入项目定金监管账户管理。单套房屋定金额度一般在总房款的1%-5%之间。监管期间定金不可使用。正式签订现房买卖合同后定金转为购房首付款。
第十九条【现房销售行为规范】现房销售应当公示实测建筑面积、最终交付标准,落实“所见即所得”。样板间、展示区如与实际交付存在差异,必须在销售现场显著位置书面明示差异清单。全部买卖交易纳入全市网签平台监管。
第四章 项目融资与分户土地使用权集合抵押
第二十条【主办银行封闭融资制度】商品住房项目实行主办银行制度。一个商品住房项目确定一家主办银行,由主办银行独立授信或者作为银团牵头行提供项目开发融资服务。项目预售资金监管专户开立于该项目主办银行。
项目存续期间,除按规定要求监管的预售资金、定金等外,房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应全部存入房地产开发企业在主办银行开立的资金账户管理。主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更。
项目实行独立项目公司运作,项目资金封闭管理,不同项目资金不得互相拆借占用。市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局及时向主办银行推送四证办理、主体封顶核验、竣工验收备案、现房备案、房源网签备案等信息,支撑主办银行授信评审与贷后风险管控。
第二十一条【合理核定开发贷款额度】银行业金融机构坚持市场化、法治化原则,以项目建安工程、小区配套设施投入作为开发贷款测算主要基数审慎核定授信额度。封顶预售商品住房项目,开发贷款额度原则控制在项目建安配套总投入的70%;优先实施现房销售的高品质住宅项目可适度倾斜,贷款额度最高不超过项目总投资的70%。
项目资本金执行国家固定资产投资项目资本金制度,资本金先行足额到位。开发贷款仅限用于本项目工程建设,严禁用于缴纳土地出让金及税费、股东分红、对外股权投资。不得直接以项目未来预期销售收入作为贷款审批测算基数。
第二十二条【差异化贷款期限与还款计划】开发贷款期限匹配项目完整建设销售周期:实行封顶预售的商品住房项目贷款期限原则上不超过3年,最长不超过5年;现房销售项目贷款期限原则上不超过5年,最长不超过7年。
合理设置还本付息方案:建设期以支付利息为主,首次还本时点原则安排在项目竣工备案之后,竣工后按照贷款合同约定时间归还本金,经协商一致可以提前归还贷款本金。银行金融机构不得在房地产开发企业取得预售许可后立即要求大额偿还贷款本金,防范项目阶段性现金流断裂。建设周期长、配套复杂的项目,可在政策最长期限内优化还本节奏。
第二十三条【按工程进度分批提款机制】银行金融机构应当与房地产开发企业约定提款条件,包括但不限于项目四证齐全、资本金已全额到位、项目建设进度达到要求、抵质押物已办理登记等。主办银行应当采取“现场+资料”相结合方式,对项目建设进度进行现场核验,按照合同约定、以受托支付方式分阶段发放贷款,严禁一次性全额拨付信贷资金。项目主体封顶、预售资金持续归集,主办银行评估监管资金可以覆盖剩余工程投入的,停止新增开发贷款投放。
第二十四条【合理优化存量开发贷】2026年8月28日(含28日)之前已办理开发贷的,项目建设期内实行按年付息、暂缓还本,首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
第二十五条【分户土地使用权集合抵押制度】新建商品住房项目原则上采用分户土地使用权集合抵押作为开发贷款担保。宗地不作物理分割,市自然资源和规划局依据审定规划、预测绘成果测算每套房屋分摊土地使用权份额,建立房地一一对应台账,录入不动产登记信息系统。
抵押物池为项目尚未销售房源对应的土地使用权份额以及在建工程资产;已经完成网签备案房源自动移出抵押清单。开发企业归还相应贷款本息,抵押权人应当在3个工作日内配合完成对应房源土地份额解押登记,实现还贷、解押动态联动。存量项目已经办理整宗土地一体抵押的维持原有模式,鼓励各方协商分步释放抵押,化解办证遗留问题。
市自然资源和规划局优化分户土地使用权集合抵押、按套解押线上登记流程。
第二十六条【工程款支付与开发贷款清偿】预售资金分级监管。重点监管资金优先保障工程完工交付,不得直接用于提前偿还开发贷款。超额监管资金在不影响配套建设、交付风险可控前提下,按照预售资金监管拨付流程,可以用于归还本项目开发贷款本息。
第二十七条【“白名单”制度】商品住房开发贷款全部纳入我市房地产融资协调机制“白名单”。主办银行应当及时向市房地产融资协调机制报送贷款审批、发放、展期、重组等信息。严格区分集团整体风险与单体项目风险,项目资产清晰、现金流稳定的在建项目,不得盲目抽贷、断贷、压贷;依法合规采取存量贷款展期、调整还款计划、新增配套融资等方式保障连续施工。
第五章 土地出让与工程建设审批
第二十八条【优化精准供地政策】
(一)调整土地出让保证金及首付款比例。新出让土地原则上可按起始价的10%确定竟买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的10%。
(二)允许分期缴纳土地出让金。2026年8月28日至2027年12月31日,新出让土地可按合同约定最长允许2年内分期缴纳土地出让金(不得超过项目竣备时间),1年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%。
(三)支持分割办理土地证。对于宗地权属清晰,无抵押、无查封、无权属争议的土地,支持按照实缴土地款核定对应土地权益,完成土地分割审批、权籍测绘,办理分宗不动产登记。其他土地款待缴清后再行办理剩余土地证。
第二十九条【规划用地阶段改革】
(一)推行带方案出让。现房销售地块优先实行带规划方案(初步)出让。土地出让前由市自然资源和规划局组织编制规划方案(初步),经市国土空间规划委员会审议通过后,作为出让文件附件一并向社会公开。
(二)推行“标准地+用地清单制”。全面推行商品住房项目“标准地+用地清单制”。土地出让前由政府统一组织开展考古勘探、地质灾害危险性评估、压覆重要矿产资源调查、水土保持等区域评估,评估成果纳入用地清单随土地一并交付,单个项目不再重复开展同类评审。
(三)主办银行备选名录公示。在土地出让公告中同步明确备选主办银行名录(不少于3家),清晰公示各备选银行对应的项目开发贷款额度、贷款期限、执行利率、提款审核条件等核心金融服务条款。开发企业可自主选择公告列明的备选主办银行,也可结合自身经营需求,另行择优确定其他合规金融机构作为项目主办银行。
(四)合并公示。规划总平面方案公示与建设工程规划许可批前公示一次合并公示,公示期不少于7个工作日。规划方案(扩初)审查通过后按程序核发建设工程规划许可证,不增设中间受理环节。
(五)交地即交证。土地出让前期提前完成权籍调查、宗地测绘等工作。土地交付、企业缴清土地出让价款及相关税费、不动产登记材料齐全后,同步核发国有建设用地使用权不动产权证书。市自然资源和规划局牵头,税务、财政等部门并联办理,供地后办证时限压缩至3个工作日。
(六)模拟预审与拿地即开工。带规划方案(初步)出让的商品住房地块,实行模拟预审机制。土地出让公告发布后,企业可提前开展规划方案(扩初)、施工图设计、图审等前期准备工作。土地成交并完成交地即交证后,符合条件的项目同步核发建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,实现“拿地即开工”。
(七)建设工程规划许可证承诺办结时限7个工作日(不含法定公示时间)。分期开发项目,修建性详细规划已经划定分期边界的,直接按分期核发建设工程规划许可证,不再单独组织分期专题评审。
第三十条【开工阶段一件事】实施开工“一件事”并联审批,将建筑工程施工许可、质量安全监督注册、消防设计审查、建筑垃圾处置许可,以及供水、供电、供气、通信外线报装审批事项一窗受理、并联办理。施工图联合数字化审查一次出具审查意见。施工图审查办结时限7个工作日,复审时限3个工作日。
建筑工程施工许可证承诺办结时限4个工作日。同一建设工程规划许可项目,可以按楼栋、组团分批申领施工许可证,实现滚动建设。推行市政公用接入“一件事”集成服务,水电气通信配套工程与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。外线挖掘、占路审批实行并联办理,对低风险接入事项实施告知承诺制审批。
第三十一条【工程质量全过程管控】
(一)全面落实业主开放日、先验房后收房制度。开发企业在交付前至少组织一次业主开放日活动,对业主提出的质量问题建立台账,整改完成后方可办理交付手续;
(二)隐蔽工程、主要建筑材料信息依法在销售现场公示;
(三)强化监理单位履职管理。对出具虚假进度证明、封顶核验材料的监理单位,依法依规追责,暂停其一年内在本市承接新业务。
第三十二条【竣工联合验收一件事】整合规划条件核实和土地核验、消防验收、人防专项验收、城建档案验收、工程竣工验收备案,实行统一受理、现场联合查验、一份综合验收意见书制度。供电、供水、排水、通信、燃气等市政公用专业,在工程施工阶段完成相关设施建设,在项目竣工后直接并联办理接入验收。
全面实施联合测绘制度,规划核实、不动产竣工测绘实行“一次委托、统一测绘、成果共享”,测绘成果跨部门互认,不得重复测绘。
竣工联合验收承诺办结时限7个工作日,不含企业问题整改时间。多楼栋项目按照“功能完整、分割合理”原则可以分幢、分组团实施联合验收,成熟一批、交付一批、办证一批。
第三十三条【推行交房即交证】联合验收成果、分户土地份额预测绘、竣工实测成果实时共享不动产登记平台,提前开展首次登记预审。
现房销售前,一般应办理房屋首次登记;封顶预售项目在交付时同步启动分户登记。业主完成交房手续、提交资料后,分户不动产转移登记承诺3个工作日办结。健全跨部门常态化数据共享机制,实现预售、现房项目交房即交证全覆盖。
第三十四条【持续优化涉房政务服务】推进住建、自规、金融等部门业务并联办理,有效提升房地产项目审批效率。房地产开发企业以出让方式获得国有建设用地,并取得土地不动产预告登记证明的,可先行办理整宗土地的工程规划、施工许可、测绘及楼盘表等手续,办理已交清土地出让价款对应部分的预售许可等后续相关手续。
第三十五条【项目服务保障机制】
(一)服务专员制度。建立重点商品住房项目服务专员制度,对现房销售项目、市级重点项目实行“一项目一专员”跟踪服务。
(二)审管联动闭环。对实行告知承诺制、模拟预审、拿地即开工改革的项目,审批部门及时将审批信息推送行业监管部门,强化事中事后核查监管。压实开发、勘察、设计、施工、监理各方质量安全主体责任。
(三)靠前技术辅导。市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局对拟出让地块、重大商品住房项目提前开展规划方案、施工图技术指导,推行模拟审批预审服务,预审意见不作为正式审批结果,待土地等前置要件补齐后快速转化为正式审批文件。
第六章 其他支持措施
第三十六条【调整税收征管方式】2026年8月28日之后取得预售许可证的项目,预售范围内的楼栋预征税种(包括增值税、土地增值税、企业所得税)调整为在楼栋竣备后据实征收。
第七章 监督管理与责任追究
第三十七条【开发企业违法违规处置】开发企业有下列情形之一,市住房和城乡建设局暂停预售资金拨付、暂停预售许可(或现房销售备案)、暂停项目网签,并会同市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局景德镇监管分局实施联合惩戒:
(一)违规收取购房资金,规避预售资金监管;
(二)提供虚假封顶证明、虚假竣工材料骗取预售许可、现房备案;
(三)虚构工程进度套取预售监管资金;
(四)隐瞒土地抵押、司法查封情况对外销售房屋;
(五)未按规定公示不利因素,或广告宣传内容与实际交付严重不符引发群体性投诉。
联合惩戒措施包括:限制其在本市参与土地竞买(1-3年);暂停其所有在建项目的行政审批;通报上级集团公司及行业协会。
第三十八条【主办银行责任约束】主办银行未经市住房和城乡建设局指令擅自划转预售监管资金的,责令限期整改;造成资金损失的,在违规划转额度内承担相应责任。景德镇金融监管部门依规对主办银行实施处罚。
第三十九条【行政机关与监管机构责任】市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局等工作人员存在拖延审批、违规出具进度核验意见、违规拨付监管资金、滥用职权、徇私舞弊的,依规依纪追责;涉嫌犯罪的移送司法机关处理。
第四十条【争议处置路径】购房人与开发企业商品房买卖民事纠纷,通过协商、调解、仲裁或者诉讼途径解决。当事人对资金监管、行政审批行为有异议的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第八章 附 则
第四十一条【原有政策衔接清理】本市此前发布的规范性文件,相关条款与本实施细则不一致的,以本实施细则为准。乐平市、浮梁县可执行本实施细则,也可结合本地区实际另行制定实施细则。
第四十二条【政策解释与施行时间】本实施细则由市住房和城乡建设局会同市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局景德镇监管分局、中国人民银行景德镇市分行负责解释。
本实施细则自印发之日起施行。国家和省有新规定的,从其规定。
附件2:
关于《景德镇市完善商品住房销售制度实施细则(征求意见稿)》的起草说明
一、起草背景
商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度,是构建房地产发展新模式的重要内容。经过近30年快速发展,我国房地产市场供求关系发生重大变化,过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度已不适应当前市场发展的新阶段新要求。“先交钱后收房”模式下,个别开发企业“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式积累了风险隐患,侵害了购房群众合法权益。
2026年8月28日,住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》(建房规〔2026〕3号),明确要求规范预售条件,单体建筑应完成主体结构封顶方可预售;有力有序推行商品住房现房销售,对现房销售实行备案管理,推行现房销售定金制。同日,中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》(银发〔2026〕171号),围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条改革信贷管理体系,明确房地产开发贷款实行主办银行制,要求实现贷款发放与项目建设周期相匹配。
景德镇市作为中心城区商品房预售资金监管实践较早的城市,已建立了预售资金三方监管协议等基础制度框架,但面对新形势新要求,仍存在部分不足。为贯彻落实国家部委文件要求,加快构建我市房地产发展新模式,有必要结合本市实际制定系统性的实施细则,将国家改革部署转化为可操作的地方制度安排。
二、起草过程
2026年8月底至9月上旬,我局组织相关科室对国家三部门《通知》和人民银行、金融监管总局《意见》进行了逐条研读,对照我市现行商品房预售资金监管办法及近年预售资金监管协议执行情况,系统梳理了需要调整和补充的制度事项。
9月中旬,我局牵头形成《实施细则》初稿,重点就以下事项进行了研究论证:一是新老划断时点的确定,以2026年8月28日(国家《通知》施行日)为界,区分已取得建设工程规划许可证项目和新建项目,分别适用原有政策和本细则;二是重点监管资金标准的测算,参照上年度中心城区商品住房销售均价的一定比例,结合我市建安配套成本实际,确定600元/㎡的重点监管基数;三是全链条审批改革的落地路径,将“交地即交证、拿地即开工、验收即备案、交房即交证”各环节的办理时限予以量化明确。
同时,我局已向市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局景德镇监管分局、中国人民银行景德镇市分行等相关部门征求了初步意见,对涉及跨部门协同的条款进行了协调修改,形成目前的征求意见
三、主要内容
《实施细则》共八章四十二条,核心内容可概括为以下六个方面:
(一)确立“双轨并行”销售制度,实行新老划断分类施策。第二条至第三条明确了预售与现房销售双轨并行的总体框架。以2026年8月28日为分界点,此前已取得建设工程规划许可证的项目,其预售条件、资金监管及个人住房贷款发放按原有政策执行;此后新出让土地或已出让未取得建设工程规划许可证的项目,优先选择现房销售,确需预售的执行封顶准入条件。个人住房贷款发放时点相应调整,2026年8月28日后实行预售的项目,贷款应在项目竣工备案后发放。
(二)提高预售准入标准,强化预售资金闭环监管。第六条至第十四条对预售管理作出系统规定。预售许可的最小审批单元为整栋单体建筑,不得拆分楼层、单元办理,实行“封顶一栋、许可一栋”。预售资金监管实行三方协议制度,以市住房和城乡建设局开设唯一监管专用账户,购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、公积金贷款及全装修款等全部资金必须足额存入监管账户。重点监管资金标准确定为600元/㎡(精装房增加1000元/㎡),按预售楼栋竣工验收备案后留存30%、首次登记后解除的节点进行拨付管控。同时规定了资金整体解除监管条件、合同解除情形下资金原路退回机制。
(三)建立现房销售备案管理制度,推行定金监管。第十五条至第十九条规定了现房销售的实施导向和准入条件。现房销售不核发预售许可证,实行备案管理,开发企业须提交竣工验收备案文件、水电气配套开通证明、不动产权利状况材料及不利因素公示材料等,住建部门核验后3个工作日内出具备案凭证。现房销售定金纳入定金监管账户管理,单套定金额度一般在总房款的1%至5%之间,定金合同示范文本由市住房和城乡建设局统一制定。同时要求现房销售落实“所见即所得”,公示实测面积和最终交付标准。
(四)构建项目融资封闭管理体系,实行分户土地使用权集合抵押。第二十条至第二十七条对项目融资和抵押制度作出创新安排。一个商品住房项目确定一家主办银行,项目开发贷款、自有资金、销售资金等全部纳入主办银行资金账户封闭管理,不同项目资金不得互相拆借。封顶预售项目开发贷款额度原则控制在项目建安配套总投入的70%,现房销售项目最高不超过项目总投资的70%。贷款期限方面,封顶预售项目最长不超过5年,现房销售项目最长不超过7年,首次还本时点原则安排在项目竣工备案之后。在抵押制度上,新建项目原则上采用分户土地使用权集合抵押,宗地不作物理分割,市自然资源和规划局依据规划测算每套房屋分摊土地份额,建立房地一一对应台账,已网签备案房源自动移出抵押清单,实现还贷与解押动态联动。
(五)再造工程建设审批流程,推行全链条闭环服务。 第二十八条至第三十五条对土地出让和工程建设审批进行集成改革。推行带方案出让、“标准地+用地清单制”、主办银行备选名录公示等改革措施。在审批环节明确最低承诺办结时限:建设工程规划许可证7个工作日,施工许可证4个工作日,施工图审查7个工作日,竣工联合验收7个工作日,交地即交证3个工作日,分户转移登记3个工作日。实施开工“一件事”和竣工联合验收“一件事”并联办理,推行联合测绘和“交房即交证”。建立服务专员制度,对改革项目实行审管联动闭环管理。
(六)压实全链条监管责任,严格违法处置。第三十六条至第四十条明确了监督管理及责任追究体系。对开发企业违规收取购房资金、提供虚假封顶证明、虚构工程进度套取监管资金等五类违法违规行为,规定了暂停拨付、暂停网签、限制土地竞买等联合惩戒措施。对主办银行擅自划转监管资金的,责令整改并追究相应责任,情节严重的由金融监管部门依规实施处罚。
赣公网安备 36020002000366号
