为规范我市中心城区住宅专项维修资金应急使用管理,提高资金使用效率,维护维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省物业管理条例》等法律法规规定,结合我市实际,我局研究制定了《景德镇市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则(试行)(征求意见稿)》。为增强政策制定的科学性和可操作性,现将征求意见稿全文公布,向社会公开征求意见建议,征求意见截止时间为本通知发布起2周内。

联系人:吴彪    联系电话:0798—8569516

通信地址:景德镇市珠山区昌江街道中华南路138号

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附件:1.《景德镇市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则(试行)(征求意见稿)》

2.《景德镇市住宅专项维修资金应急维修使用流程》

3.《关于加强中心城区住宅专项维修资金使用施工单位选取管理的通知》

景德镇市住房和城乡建设局

2026年9月7日     

附件1：

景德镇市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则(试行)

(征求意见稿)

第一章 总则

第一条 为规范本市中心城区住宅专项维修资金(以下简称维修资金)应急使用管理,提高资金使用效率,维护维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省物业管理条例》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》等法律法规规章和有关规定,结合本市中心城区实际,制定本细则。

第二条 本市中心城区住宅小区的共用部位、共用设施设备保修期满后,发生紧急情况需应急使用维修资金的,适用本细则。

第三条 市住房资金服务中心负责对昌江区、珠山区、昌南新区和高新区维修资金使用进行指导、监督和维修资金拨付;昌江区、珠山区、昌南新区和高新区物业管理部门负责所辖区域内维修资金使用的受理、审核等日常管理工作。相关区级市场监督、住建、城管、消防救援等部门应当按照各自的职责,依法做好相关管理和服务工作。

第二章 应急使用原则

第四条 维修资金应急使用需严格遵循“安全第一、方便快捷、公开透明”原则。安全第一,即涉及危及房屋安全、影响业主正常生活的紧急情形,可启用维修资金应急使用程序;方便快捷,即经核查确认符合应急情形的,可以不经过业主表决同意,由申请人直接申请使用;公开透明,即做到事前公告、事中告知、事后公示,保障业主的知情权与监督权。

第五条 申请应急使用维修资金进行维修的,由业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊费用。未交存维修资金或维修资金余额不足的房屋,需按规定补交资金或现金分摊应承担的维修费用。有约定的,从其约定。

第三章 应急使用申请主体

第六条 维修资金应急使用申请主体为业主大会、业主委员会(物业管理委员会)、相关业主。上述主体委托小区物业服务人代为申请的,应当出具书面委托书,明确委托事项、权限与期限。

未成立业主大会、业主委员会(物业管理委员会)的,或业主大会、业主委员会(物业管理委员会)不履行职责的,由辖区街道办事处(乡镇人民政府)代为申请;街道办事处(乡镇人民政府)可委托社区居(村)民委员会申请,社区居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下代行业主委员会有关职责;由小区物业服务人代为申请的,须经社区居(村)民委员会核实并书面同意。

第四章 应急使用情形

第七条  发生下列紧急情况时,物业服务人应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主大会、业主委员会或物业管理委员会报告:

( 一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

(二)消防设施损坏,消防救援机构出具整改通知书的;

(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况,影响房屋使用和安全,经有资质的鉴定机构出具证明的;

(四)其他影响房屋使用和安全的紧急情况。

前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的,在经具有相应资质的中介机构审价后,业主大会或者业主委员会依法向物业所在地的市、县( 区)人民政府住房和城乡建设(房地产)主管部门申请应急维修使用专项维修资金。

第八条 下列费用不得从专项维修资金中列支:

( 一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三) 因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务人承担的维修和养护费用;

(五)物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的维修和更新、改造费用;

(六)其他法律、法规、规章规定及物业服务合同约定,不得从专项维修资金列支的费用。

第五章 应急使用程序

第九条 维修资金应急使用程序分为项目申请、组织实施、资金拨付。

第十条 项目申请。

(一)报修与初步处置。发生影响房屋安全使用或危及公共安全的紧急情形,业主或物业服务人向业主委员会(物业管理委员会)报修;业主委员会(物业管理委员会)初步查验后,需立即启动程序,采取紧急处置措施、设置警示牌,并第一时间向社区居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)及相关主管部门报告。应急防范性处置不属资金列支性施工的,可先行实施,产生的相关费用,小区物业服务合同有约定的依合同,无约定的依业主共同决策。

(二)申报、现场勘察和预分摊公示。申报。业主/业委会/物管会/受托物业服务人向街道办事处(乡镇人民政府)、社区提交住宅专项维修资金申请报告,由申请人通过自主选择或物业信息化平台选取三家施工单位,一家造价咨询机构(外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况,影响房屋使用和安全的,应在物业信息化平台选取第三方鉴定机构)。三家施工单位与业主确认施工方案及工程量,造价咨询机构根据方案及工程量,结合“使用项目分类及造价参考指引”编制预算控制价,三家施工单位进行竞价,择优选择施工单位(特种行业可参照执行)。50万及以上维修项目应当进行招投标(10万及以上的项目,应当聘请监理机构。备注:申请人通过自主选择或物业信息化平台选取监理机构),住房资金服务中心根据中选施工单位提供的预算价出具《预分摊告知单》。申请人发布申报信息及选定的施工单位、造价咨询机构,告知预分摊情况,将信息上传系统,系统自动向列支范围内的业主推送信息。

现场勘察。申请人核实维修部位、保修期、分摊范围,现场签署勘察认定表。

预分摊公示。社区将施工预算、方案、相关决策情况和预分摊情况线上、线下进行公示,公示内容应当在所属区域楼栋明显位置、地下室等进出口进行张贴并拍照存档,公示期不少于2日。

(三)受理与审核。公示结束,申请人将以上资料报区住建部门,区住建部门认真审核申报材料真实性、完整性,审核通过,向申请人发出同意使用专项维修资金的通知单。审核未通过,向申请人发出补正相关材料,完善线上、线下相关程序,重新提交。申请人需在维修资金管理系统上传同意使用专项维修资金的通知单、施工合同和第三方服务合同。

第十一条 组织实施。

(一)施工监督。申请人需组织物业服务人、相关业主代表和监理机构(有监理要求的)监督施工全过程,施工单位按方案实施,应提供施工全过程所有工序和措施等图片和影像资料,并将所有资料实时上传系统,涉及电梯一般修理、消防的,可委托第三方专业检测机构参与监督。

(二)验收。工程完工后,申请人在街道办事处(乡镇人民政府)指导监督下,组织参建单位(施工、监理)、相关业主代表及其他相关单位代表,依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收,并签署工程竣工验收报告。验收人员不得少于7人,业主人员比例不得低于50%,验收过程邀请居(村)民委员会代表现场监督。由电梯检验、检测机构出具的鉴定报告或电梯检验意见通知书、检测备忘录后,组织对电梯进行应急维修的,经施工单位自检合格后,电梯的重大修理或改造需经电梯检验机构出具监督检验报告,电梯的一般修理需有施工单位出具的修理合格证明材料,符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。消防设施进行维修、更新和改造的项目,工程竣工并经施工单位自检合格后,须由业主委员会、业主代表或物业服务人联合进行现场勘验确认,并由具备相应从业条件的消防技术服务机构出具合格的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》,经消防救援部门现场复核并出具书面复查意见,确认整改完成。

在确认维修项目符合交付使用条件后,方可办理维修资金结算手续。参与验收成员共同认定维修后是否存在有一定回收价值的物品,申请人对上述物品进行封存备查,并共同出具《项目维修残值清单或销毁记录》,回收处置取得的残值资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用。残值资金原则上不用于抵扣工程款;确需抵扣工程款的,应当在维修合同中事前约定残值估价方式,估价结果须经全体验收参与方共同确认,完整留存残值评估、处置全套档案资料。

(三)决算与审价。决算金额2万及以上项目,申请人通过自主选择或物业信息化平台选取造价咨询机构,造价咨询合同由业主集体/社区/业委会/物管会进行签署,决算审价完成后由社区/业委会/物管会、造价咨询机构、施工单位三方确认。不足2万元的项目,应由社区(或业委会/物管会)组织业主代表及施工单位,依据施工方案及预算约定,对全部工程内容及对应工程量进行现场核验并书面确认。

(四)审核与抽查。决算金额10万及以上的维修项目,区住建部门通过资料审核、现场抽查等方式对工程量等情况进行复核;不足10万的维修项目,按不低于10%比例进行现场抽查。区住建部门审核无误,将以上流程的整套资料报市住房资金服务中心。

市住房资金服务中心审核申报材料真实性、完整性,对不足10万的维修项目,按不低于5%比例进行现场抽查。

(五)决算、审价分摊公示。按列支范围内线上、线下公示分摊情况,公示内容应当在所属区域楼栋明显位置、地下室等进出口进行张贴并拍照存档,公示期不少于15日。

第十二条 资金拨付。

公示期结束,施工单位、第三方服务机构提供发票,经维修资金管理部门核准后,由专户管理银行划转至维修单位及第三方服务机构,不得支取现金结算。为保障住宅专项维修资金使用安全,防范资金挪用、超付、施工履约风险,原则上不建议支付工程进度款。

如合同约定按施工进度拨付工程款的。先核验工程量,后予拨款,拨付总额不得超过预算60%。由业主代表、业委会/物管会/受托物业服务人、监理机构(有监理要求的)共同现场核验,街道办事处(乡镇人民政府)/社区全程监督,签署《工程进度确认单》,施工单位应提供施工全过程所有工序和措施等图片和影像资料,并将所有资料实时上传系统,施工单位填报《维修项目工程进度款申请表》,须由申请人(业主/业委会/物管会/受托物业服务人)、监督单位〔街道办事处(乡镇人民政府)/社区/区住建部门〕和监理机构(有监理要求的)共同确认,并提供工程进度款发票,由专户管理银行划转至维修单位,不得支取现金结算。

第六章 监督管理

第十三条 申请人、检测机构等应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责;隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,应当承担相应的法律责任。

第十四条 业主对维修资金应急使用质疑或投诉的,申请人、街道办事处(乡镇人民政府)及时做好咨询解释;必要时,街道办事处(乡镇人民政府)牵头组织相关部门、业主委员会、业主代表召开协调会处理。公示期间对新出现的争议,应当及时商讨答复;对涉及费用列支、方案变更的实质异议,应当在确定责任归属或调整方案后再行处理;已经核准的应急施工,不因一般性异议而中止,但不得以“不得影响应急施工进程”为由拒绝处理业主就费用与方案提出的实质异议。

第十五条 各区维修资金工作部门需强化应急使用全流程监管,严把情形确定关,杜绝滥用应急使用代替日常使用;重点核查情形认定真实性、维修方案合理性、费用支出合规性;严格责任追溯,对虚报情形、虚增费用、违规使用资金等行为,依法追究相关业主、物业服务人、施工单位及审核审批部门责任人责任,将涉嫌违法犯罪的移交司法机关。

第七章 附则

第十六条 本市中心城区以外的县(市、区)维修资金应急使用可结合实际参照本细则执行。

第十七条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。

咨询监督单位:

昌江区城镇发展服务中心 0798-8331978            

珠山区城镇发展服务中心 0798-8223986

昌南新区管理委员会住房城乡建设和城市管理局

高新区建设管理局 0798-8382619

市住房资金服务中心 0798-8569150

市住房和城乡建设局房地产市场监管科 0798-8525272    

附件2：

附件3：

关于加强中心城区住宅专项维修资金使用施工单位选取管理的通知

各区住建主管部门、申请人、施工单位、第三方服务机构:

根据《住宅专项维修资金管理办法》和《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》,为进一步规范景德镇市中心城区住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)使用管理,保障维修资金使用的公平、公正、公开,维护业主合法权益,提升维修施工项目质量与推进效率,结合本市维修资金使用实际情况,现就维修资金使用项目施工企业选取有关事项通知如下:

一、选取原则

按照《景德镇市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则》,维修资金使用申请人可根据项目实际,自主选取或自愿选择通过物业信息平台随机抽选施工企业,选取全过程坚持以下原则:

(一)资质合规。自主选取的施工企业必须取得与项目规模、类型相匹配的施工资质,提供真实有效的资质证明文件,严禁无资质或超资质承揽项目。

(二)报价合理。中选企业报价需符合市场合理价格水平,不得突破维修资金预算控制金额,严禁虚报价格、违规加价、签订阴阳合同等行为。

(三)程序合规。充分保障业主决策权、知情权、参与权、表达权、监督权,全程公开透明、全程留痕可溯;严禁暗箱操作、指定施工企业、虚假表决、规避业主表决等违规情形。

(四)质量保障。中选企业需签订规范的《维修工程施工合同》,明确工程质量标准、工期要求、安全生产责任及质保期限(质保期不得低于相关行业法规标准要求),并按合同约定履行义务。

(五)资金安全。维修资金拨付严格按照合同约定及工程进度执行,需提供合法有效票据、工程进度证明及竣工验收报告等资料,确保维修资金专款专用、合规使用。

(六)信用约束。优先选取信用良好、无不良执业记录、无质量安全事故、无失信惩戒信息的施工企业,将企业信用状况作为选取重要参考依据。

二、选取流程

(一)信息系统抽选

1.随机抽取。申请人(相关业主代表、业主委员会和社区居委会)现场通过物业信息化平台,从施工企业登记信息名单中公开随机抽取3家具备相应资质条件的企业,抽取过程全程系统留痕、自动存档,全程可追溯、可核查。

2.预算编制与比对。申请人组织造价咨询机构及抽选产生的3家选中施工企业开展现场踏勘,明确维修范围、施工方案和技术标准。(1)独立编制。造价咨询机构依据踏勘成果、施工方案和市场行情,独立编制项目预算控制价;上述3家施工企业依据同一踏勘成果和施工方案,各自独立编制施工预算,形成共4份预算成果(1份造价咨询预算控制价+3份施工企业预算)。各编制主体须在5个工作日内提交加盖公章的预算书预算编制须客观公允、符合市场水平,严禁串通抬高或压低预算。(2)四方比对。申请人会同造价咨询机构对4份预算成果逐项进行比对,重点核查工程量计取、综合单价、措施项目费、主要材料价格及总造价的一致性,形成预算比对分析报告。(3)确定控制价。以造价咨询机构预算控制价为基准,结合3家施工企业预算的合理区间综合确定项目预算控制价,控制价须客观公允、符合市场水平,不得突破维修资金预算金额。(4)择优入选。在预算编制、比对过程中同步对3家施工企业的预算合理性、技术方案可行性、报价诚信度及企业信用、业绩等开展综合评审,择优确定中选企业。

3.资料上传。造价咨询机构将施工范围、施工方案、预算控制价及3家施工企业编制的施工预算、预算比对分析报告一并上传至维修资金管理系统,明确项目施工技术要求、质量标准、预算控制价及报价上限,作为择优入选的依据。

4.参与报价。中选企业须在规定工作日内向申报人、监督单位(街道办事处(乡镇人民政府)/社区/区住建部门)提交加盖公章的报价文件,报价文件内容需与造价咨询企业上传的施工范围、施工方案一致,仅对项目分类单价进行竞争报价形成报价文件,且项目验收后的项目结算各分类单价不得高于竞争报价;报价不得低于合理成本价,严禁恶意低价竞争、串通报价,报价资料不全、逾期提交视为无效报价。

5.中选确认。申请人会同造价咨询机构,依据预算比对分析报告,对3家施工企业的预算合理性、技术方案可行性、报价诚信度、企业信用及业绩等进行综合评审,在满足预算控制价、质量标准和工期要求的前提下,择优确定中选企业。若评审结论相同或优劣难以区分,可结合随机抽取排序确定中选企业,中选结果即时公示。

常规维修项目,根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第五项及第二款的规定,使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

(二)自主选取

1.基础信息公示。由申请人公示维修项目核心信息,包括维修内容、施工要求、资质标准、预算金额、选取方式(包括但不限于“业主集体评议”“公开比价”等)、监督电话,公示期一般不少于3个工作日,同步通过小区业主群、公告栏等渠道告知业主。

2.企业推荐与核查。业主可依法推荐符合资质要求的施工企业;业委会(街道、社区)对推荐企业及意向企业开展资质、信用、业绩核查,筛选出具备对应施工资质、安全生产许可、无违法违规记录、无失信惩戒信息、无重大质量安全事故的候选企业。维修预算5万元及以上项目,候选企业不得少于3家。

3.企业选取确认。常规维修项目,根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第五项及第二款的规定,使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

应急维修项目,申请人通过“业主集体评议”或“公开比价”方式确定中选企业,选定结果应当由业主委员会及所辖社区居民委员会、物业服务企业、受益业主共同确认,确认人员不得少于7人,受益业主比例不得低于总人数的50%。

4.结果公示与确认。将选定施工企业名称、资质证书、报价金额、服务承诺、质保期限等信息进行公示,公示期一般不少于3个工作日。公示无异议的,正式确定为中选单位。

5.资料存档。申请人需将候选企业核查资料、推荐记录、选取记录、公示照片、签字材料等留存归档,并连同维修资金拨付申请材料一并提交至主管部门备案。

三、工作要求

(一)强化部门监管,筑牢合规防线。各区住建主管部门要切实履行行业监管职责,加强对施工企业选取工作的政策指导、流程监督及资料审核,联合属地街道、社区重点监督自主选取项目的方案制定、候选企业筛选、选取确认及公示等关键环节。督促申请人及相关单位切实履行主体责任,维护业主合法权益,规范组织企业选取工作,畅通业主监督及异议反馈渠道,自觉接受业主及社会监督。

(二)健全信用管理,强化惩戒约束。市住建主管部门联合各区住建单位、属地街道、社区建立施工企业信用评价与动态管理机制,将施工企业在选取过程中的合规情况、履约表现、工程质量、售后服务等纳入信用档案。对存在资质造假、围标串标、恶意低价竞争、擅自转包分包、工程质量不达标、拒不履行质保义务等违规失信行为的企业,按照相关法律法规作出处理并向社会公布。

(三)规范应急处置,提升响应效率。针对屋面防水、电梯故障、消防设施损坏等紧急维修项目,简化非必要选取流程,紧急情况下,申请人可从储备库中直接选取或通过简化程序快速确定施工企业,同步启动业主知情告知程序,事后7个工作日内补全相关公示及备案资料。应急维修项目仍需严格遵守资质合规、质量保障、资金安全等核心要求,确保维修工程及时高效推进,保障业主生命财产安全。

2026年9月7日